こんにちは！リアルサービスの広報担当です。
賃貸住宅の設備を変えたい時には、どうすれば良いのでしょうか？
本日は、玄関ドアを変えたいというご要望について取り上げます。
マンションの玄関ドアは、基本的には「共有部」の扱いになります。
共有部とは、建物全体が共有していると認められている部分で、玄関ドアや窓など「家の外側」に対して法律で定められている区分が対象。
共有部に対して、家の内側である部屋などは「専有部」と呼ばれます。
この共有部のリフォームを行いたい場合には、オーナー（家の所有者）の許可ではなく管理組合（理事会）に許可を得なければなりません。
玄関のドアのデザインや機能が気に入らないとしても、許可が降りなければリフォームはできないことになります。
ただし、故障して修繕が必要な場合は別。生活に支障が出る故障があれば、オーナーに原状回復の義務があるので、修理代はオーナーが負担することになります。
建物全体の経年による劣化が見られる場合は、一斉に全戸取り替えとなるケースもあり、この場合も費用はオーナーが負担します。
一戸建ての賃貸物件の場合は、共有部と専有部という区分けがないため、全てオーナーに相談することになります。
修繕でないリフォームとなると、簡単に承諾するオーナーは少ないと思っていたほうが良いでしょう。
もしも許可が出たとしても、基本的には退出する際に自費で元の状態に戻す必要が生じる可能性が高くなります。
これは、賃借人側の退去時に「原状回復の義務」が法律で課せられているため。
防犯や玄関の機能に対する問題があって、どうしてもリフォームが必要な場合には、そして許可が出なければ諦めることを前提に、一度相談してみましょう。
もしも最初からリフォームして住みたいという希望があるのなら、「リフォーム可能物件」を探すことをおすすめします。
こんにちは！リアルサービスの広報担当です。
相続のトラブルが起こる原因のひとつに、財産分配時の不公平感があります。
どのような原因で不公平が起こるのか、また法律ではどう定められているのかを詳しく見て行きましょう。
これは相続する側だけでなく、相続を受ける側にも残る家督制度の名残とも言えるでしょう。
家を継ぐのは長男長女であるという古いしきたりにならって、財産の取り分も長男長女が多くて当然だ、という考え方が引き起こす不公平さです。
しかしこれは、現在の法律に沿った考え方とは言えません。
法律に則った分配がどのような割合になっているのか見てみましょう。
相続人が配偶者と子どものみだった場合には、以下のように定められています。
・配偶者の法定相続分は2分の1
・子どもの法定相続分は、残りの2分の1を頭数で均等に分ける
上記で説明した「法定相続分」とは別に、分配の不公平さに対して待ったをかけたい時には、「遺留分の請求」を行うことができます。
この場合には割合が異なりますから注意しましょう。遺留分の分配率は以下の通り。
・配偶者の遺留分は4分の1
・子どもは、残り4分の1の遺留分を頭数で均等に分ける
子どもは、養子縁組した子でも実子でも、法律上正しく縁組されていれば、同じく均等に分けられます。
養子に出された実子も、同様に法定相続分もしくは遺留分を受け取る権利があります。
嫁いだ娘も、血縁が切れるわけではありませんから、権利は同等に請求できます。
上記の分配から外れる場合は、次のような場合。
・親のために無償で奉仕するなど貢献があった場合は[寄与分]が認められる
（寄与分は配偶者にも認められる）
・相続人が相続の受け取りを放棄した場合は、分配の頭数から外される
寄与分とは、家事労働や介護・介助への報酬という認識で考えられます。生前にお世話をした分を、貢献した人が請求できますので、状況に応じてきちんと話し合いをすることをお勧めします。
また、親が健在なうちに特別にお金を受け取っていた場合は、相続の時点で調整されることになり、基本的には不公平さを残さないように全員が務め、納得した上で相続を実行することが望ましいと言えます。
どうしても相続の内容に納得できない場合は、「遺留分の請求」ができる期間内に対策を打つ必要があります。
この場合は、司法書士や弁護士に相談することになりますが、経験値が非常に重要になる内容ですので、相続トラブルの実績がある事務所を見つけることをおすすめします。
不動産に関連する相続トラブルは、当社も多く扱っていますので、分からないことがあればお気軽にお尋ねください。
こんにちは！リアルサービスの広報担当です。
活用しづらい土地を空き地のままにしていて、思わぬトラブルが発生したというご相談をいただくことが時々あります。
本日は、よくあるトラブルと、その対策について考えてみましょう。
特に多いトラブルとして挙げられるのが不法投棄です。
道路に面した場所でも、人通りのない深夜を狙って、冷蔵庫など大物の家電をドーンと放り込んで去っていくような悪質な人がいるのです。
不法投棄は法律で厳しく罰せられますが、それは不法投棄した人が見つかったらの話。
不法投棄をするような人は、柵も監視カメラも、警告の看板もないような場所を選んでやって来るので誰がやったのかを突き止めるのは難しく、泣き寝入りになるケースが少なくありません。
もしも犯人が分からなければ、置き去りにされたゴミの処理費用は、土地の所有者の個人負担となってしまいます。
なんて理不尽なのでしょうか。
他にも、人や動物に侵入されて荒らされていたり、虫の発生源になっていたり、いつの間にか無断駐車が常態化していたりと、想像を超えるトラブルが多々見られます。
草木はあっという間に育つため、落ち葉などが近隣の迷惑になり、クレームが発生することも少なくありません。
空き地トラブルを防ぐ手段としては2通り考えられます。
それぞれの詳しい方法を見てみましょう。
＜自主管理をする＞
私有地の持ち主が自力で管理をすることも可能です。
・柵やロープを張り、「立ち入り禁止」の警告看板を立てる
・こまめに現地を訪れて除草剤を撒いたり剪定をしたりする
・監視カメラを設置する
・近隣の人にチェックや報告、清掃を依頼する
＜管理のプロに任せる＞
空き地管理の代行サービスを行なっている会社と契約をすることで、定期的な見回りやトラブル防止のための予防策を打つことができます。
建物の窓を開けて風を通したり、不法侵入されないように対策を打ったりと、「人の気配」をさせることで、多くのトラブルを防ぐことが可能。
よく聞く悩みとして「お金をかけるほどの土地じゃない」という意見もありますが、実際にトラブルが発生してから対応するとなると、一気に多額の費用を支払わなければならないことも起こり得ます。
長年の放置により荒れ地となって草木がぼうぼうに生え、虫や小動物が多数発生していたために、いざ伐採と清掃を見積もってみたら数百万円かかると言われて、困り果てたのちに当社に相談に来られたというケースがあります。
空き地は、放置しておくとトラブルの元になりやすく、また他のトラブルも寄せ付けてしまいがちです。
管理しにくい状況になる前に、プロのサービスを検討してみてはいかがでしょうか。
こんにちは！リアルサービスの広報担当です。
家や土地を売りたいと思ったら、どんな準備をすれば良いのでしょうか。
損をせずに売却するためのコツがあります！
不動産を売りたいときは、まず査定に申し込んで価値を把握しておくこと。それが最初にしておきたいことです。
ただし、気をつけたいのは「なんとなく」で査定依頼をしないこと。
売りたい気持ちが固まっていない時に一括査定を申し込んでしまい、多数の不動産会社から一気に電話やメールが入って、対応に四苦八苦したという人は少なからずいるようです。
特に一括査定は、不動産会社ごとに異なる価格がメールで提示されるため、どれが正しいのか判断に迷います。
なぜ価格が異なるのか？それは「少しでも高く査定額を提示すれば依頼してもらえる」から高くつける会社があるため。
でも、現地も見ずに正しい査定ができるでしょうか？
査定を申し込むときは、
・売る気持ちが固まってから
・地元の情報に強く、実際に現地訪問して適正な査定を行う不動産会社に依頼する
この2点を徹底しましょう。
当社は必ず現地訪問して査定を行い、良い点も悪い点もストレートに評価したうえで査定価格をお伝えしています。
一般的な査定の流れは、以下の通りです。
＜机上査定＞
申し込み：
住所や敷地面積、マンションならエレベーターの有無や階数などの情報を伝える
査定価格算出：
上記の情報をもとに、一般的な価格に照らして査定見積もりを実施
注意点：
机上査定は現地の状況が含まれないため簡易査定とも呼ばれます。
精度が低く、実際の売値との差が開きやすいのがデメリットです。
＜訪問査定＞
申し込み：
不動産会社の担当者が現地を訪問。立地や周辺の環境、建物の状態など細かい点まで確認。
査定価格算出：
現地情報を含むことで精度が高く、そのまま売値として通用する査定額が提示されます。
注意点：
良い点だけでなく、建物や設備の古さも査定額に含まれるため、シビアな価格になることも。
訪問査定で予想より査定額が低かった場合は、今後の対応を不動産会社に相談してみましょう。
売却を急ぎたいなら、リフォームを検討する必要があるかもしれません。
不動産は、寝かせておく時期が長いほど損益が増えます。
時間とお金のロスを出したくないときは、訪問査定を依頼して、確実に売れる流れに乗ることをオススメします。
こんにちは！リアルサービスの広報担当です。
購入や引っ越しを検討するとき、住む予定の土地の「過去」を調べておきたい、という人もいます。
どうすれば土地の経歴を知ることができるのでしょうか？
近年の登記分は電子化されていますので、新しい情報が知りたければインターネットでも閲覧できます。
有料サービスになりますが、インターネットで登記情報を確認できる「登記情報提供サービス」というホームページがあり、個人でも不動産の登記情報提供を申請することが可能です。
電子化される以前の書類は法務局などに保管されていますので、古いものはそちらで確認できます。
いつまで遡れるのかは書類が残っているかどうかで土地ごとに異なりますが、明治・大正頃のもので遡れることは少なくありません。
登記以外の情報を知りたい時は地図が便利です。法務局で「旧土地台帳」が閲覧できるか確認してみましょう。
旧公図（きゅうこうず）と呼ばれる資料があれば、土地の地番や所有者などが割り振られた図を見ることができます。
明治時代の地租改正（1873年）以降は、土地に番号が割り振られてどこに何があったのかの証明が確認しやすい状況になりました。
以前そこに誰が住んでいたのか、何か建物が建っていたのかなどは、上記の方法で調べることができます。
登記情報以外の内容を知りたければ、図書館で古地図を確認する方法があります。
古地図から得られる情報は、昔の土地の形状や川の流れ、どこが田畑でどこが居住区だったかなど、土地の使用方法の移り変わりです。
しっかり整備がされている場所なら日常生活で大きな問題が生じることは少ないので、敏感になりすぎる必要はないかもしれませんが、過去に池や川など、水があった場所を避けたいという方は、古地図で確認しておくと安心かもしれませんね。
こんにちは！リアルサービスの広報担当です。
熊本市内を中心に物件のニーズが高く、家探しに時間がかかるケースが増えています。
本日は、スムーズに希望の条件を満たす家を見つけるコツをお教えします！
最初に、住みたいエリアを決めましょう。
通勤時間や周辺環境、休日の趣味に合わせたエリアの選定など、「ここに住めたらベスト」と思えるエリアを絞るのです。
そのうえで、一番近い駅（もしくはバス停）から、2〜3駅ほど範囲を広げます。
エリアは絞りすぎても、広げすぎてもうまく家を探せなくなります。
絞りすぎれば物件数が少なくて検討できるほどの家が見つからないかもしれません。
逆に広げすぎると、候補が増えすぎて選びにくくなるのです。
熊本は今、全体的に物件数が不足する傾向にあります。
ピンポイントで選ぶよりも、気持ち広めのエリアで見てみると良いでしょう♪
地図上で見るだけでは、距離感が掴みづらく範囲を広げると言われてもピンと来ないのではないでしょうか。
現地を訪れることができれば、実際に住みたいポイントになる場所から、少し歩いて散策してみるのも、立体的に家探しをする良い方法です。
駅と駅の中間あたりになると駅周辺に比べてニーズが少し落ちるため、価格を下げている物件もありますから、歩ける範囲内であれば検討の余地ありといえます。
女性なら、防犯面の確認も含めて日が落ちても安全に歩いて帰れる家を探すという意味でも、どんな道を通る家かを見ておくのは大切なこと。
本当に真っ暗になるまで待たなくても、街灯の有無をチェックしたり、コンビニなどの店がある場所をチェックしておくだけでも、住んでからの安心感が違いますよ！
家賃や家の築年数、面積なども、一度希望を絞ってから少し広げてみると、意外な場所で思わぬ掘り出し物件に出会えることがあります。
もしも条件を絞る段階で迷ったら、お気軽にご相談くださいね。
最新の物件情報を常に揃えて、丁寧に家探しをサポートします！
こんにちは！リアルサービスの広報担当です。
当社に時折入る深刻な相談のひとつが、相続人の行方不明です。
このような場合、できることは何でしょうか。数々の深刻なケースに対応してきた当社代表・堤に実例を交えながら聞いてみました。
Q. 居所が分からない人の捜索って、探偵などが行うもののような気がしますけど、これまでどのように対応して来たのでしょうか？
【堤】意外とそこまで難しくはないんです。例えば、土地を持っているのに滞納の連絡が家族に来ていない場合で考えてみましょう。
固定資産税は必ず払わなければならないものなので、もし滞納があれば連絡が必ず入ります。
それがないということは、どこかで誰かが住民票を移したうえで支払いを続けているということになります。住民票さえ移してあれば、行政は支払い者の現住所を把握しているということになります。
ならば、名義人の住民票を辿れば良いのです。
Q. 税金の支払い請求が来るか来ないかで、所在がはっきりしているかどうかが分かるのですね。
【堤】そうです。ただ、個人情報の取り扱いが厳しくなって行政がなかなか現住所を教えてくれなくなっているので、昔よりは難しくなった感がありますが。
Q. どうやって辿るのですか？
【堤】戸籍には住民票の移動履歴が記載されますから、ご家族が自主的に取り寄せて確認できればそれでも良いです。
難しい場合は、司法書士、もしくは弁護士を間に入れることですね。行方不明者との間に利害関係などがあれば、守秘義務がある人を経由して調べることはできるはずです。
Q. 利害関係とは？
【堤】例えば「相続に問題があるから居場所を知る必要がある」とか。明確な理由があれば、司法書士や弁護士に依頼して、情報開示を行政に求めることができます。
家庭裁判所から情報開示の命令があれば、それが一番スムーズですね。
Q. どんなケースなら、家庭裁判所からの命令を出してもらえるのでしょう？
【堤】遺産分割しないといけないけど行方が分からないケースとか、相続した人が借金や土地の管理をしなければならないけれど、居場所が分からないケースとか。さまざまです。
Q. 実際に担当したケースで紹介できるものがありますか？
【堤】ありますね。ちょっと複雑ですが……。
土地を売却する直前に、名義人が亡くなったことがありました。その土地は相続人が不明で国が相続する予定だったのですが、その土地を借りていた人達というか、権利関係を持っていた人たちが、亡くなった所有者宛に「権利を返してくれ」という裁判を起こしたのです。
Q. 亡くなった人相手に裁判ってできるものなのですか？
【堤】この場合は土地管理を引き受けた「国」を相手取っての交渉になりますね。国側が代理人を立てて交渉する形になります。
Q. 確かに複雑ですね。どう決着したのでしょうか。
【堤】その後の調べで、一人だけ所在が不明な相続人がいることが分かって急展開しました。
Q. すごい！所在が分かったんですか？
【堤】これが、先ほどお話しした「家庭裁判所を通じて行方不明の相続人の居場所が判明」したケースです。裁判所の介入がなければ難しかったでしょう。
Q. では裁判はその相続人と続けることになるんですね。
【堤】そうですね。国は民事に介入しませんから、土地の相続を取り下げました。
結果的に、相続人に相続の発生を伝えて、権利を放棄するのか相続するかを決断してもらって解決に至ったという流れです。
Q. そのケースでは国が介入しましたが、個人で解決しようとしたら、司法書士か弁護士に相談すべきなのですね。
【堤】司法書士のほうが慣れているかもしれません。それでも、こういった複雑な状況になると、経験がなければ対応しきれないかもしれませんから、難しそうな案件は当社にご相談いただいても良いかと思います。
実際に、司法書士さんから直接私に依頼の電話がかかって来ることもありますよ。
Q. それで、これまでに複雑なケースを何件か担当しているのですね。
【堤】そうですね。司法書士さんより私のほうが得意な分野もありますから。他で断られたら、諦めずにご相談いただければと思います。
――相続人が分からなくて困っているようなケースでも、家庭裁判所を通して所在を突き止められることもあると分かれば、安心できますね。
解決までに大変なプロセスを踏むこともあるようですが、そのままにするわけには行かないのが相続の大変なところです。
他で断られるなど解決が困難なケースでも、相続対策専門士として数々の相談に対応してきた当社でお話を聞くことができます。
こんにちは！リアルサービスの広報担当です。
住宅用の土地をお探しの方にオススメの有料物件が出ました！
熊本市東区下江津の閑静な住宅街で、63.28坪の、ほど良い広さがある住宅用地です。
現在、建物が建っている状態の土地で、ご覧の通り、十分な広さの家を建てることができます。
成約が決まれば建物は取り壊す予定。東区下江津付近で新築の家を建てたいとお考えの方にピッタリの条件が揃っています！
敷地面積：209.19㎡（63.28坪）
熊本駅まで車で約18分
江津3丁目バス停：徒歩約5分
江津湖と熊本市動植物園に徒歩でも行ける環境の良さ
スーパーや商業施設、飲食店などが揃う生活しやすい環境
通勤、通学にもアクセスの良い立地で、住宅に囲まれて静かな、暮らしやすいエリアです。
家の前の道路も、車が行き違える広さがきちんとありますね。
熊本市内の不動産は人気が上昇していることもあって、希望のエリアで家が見つからないというご相談が増えています。
更地にされた良い条件の土地はすぐに売れてしまうので、公開されていない情報や、建物が残ったままで他の人が見過ごしがちな土地もチェックしてみると良いですよ！
地下水が自噴するのも、こちらの土地のメリットです。
以前は池を作って錦鯉を飼っていた人もいたほど、しっかりと水の量が出ています。
家庭菜園や洗車などにたっぷりと水を使っても、水道代はゼロ！
今でも地下水が湧く家は人気があります♪
もとから住宅地なので、土地の形にクセがないのは大きなポイント。
変形地や狭小地のように家の間取りを土地に合わせる苦労がありません！
もちろん、駐車場を作るスペースも確保できる広さです。
現地の見学はいつでも可能。お声かけいただければ、すぐにご案内します。
建物があることで分かりづらい点などがあれば、スタッフにお気軽にお尋ねください。
こんにちは！リアルサービスの広報担当です。
あまり遭遇したくはないのですが、意外と多い上の階からの水漏れ。当社が担当する物件でもこれまでに何件かトラブルがありました。
こんな時の修繕費は、誰が負担するのでしょう？
上階からの水漏れは、過失によるものかどうかで対応する人が異なります。
もし過失があれば、水漏れを起こした人自身が支払うことになります。
過失とは、水栓の閉め忘れや洗濯機ホースが外れたようなケースなど、居住者のうっかりで起こるもの。
そうでない水漏れは、設備機器の老朽化や建物の構造の問題などが含まれます。
この場合は管理者（所有者）の責任となる可能性があり、修繕費の支払いも管理者が行うことになります。
水漏れに気づいた時は、時間を置かず、すぐに管理会社へ連絡しましょう！
自分で修理業者を呼ぶのではなく、管理会社から呼んでもらって、原因の特定と修理をお願いする必要があります。
ポタポタ程度だから様子を見ようと待っていると、その間に天井裏に水が溜まって、一定の量になってから一気に部屋に降ってくることがよくあります。とにかく一刻も早く連絡することが大切です。
ここで注意しておきたいのは、自然災害による水漏れは、すべて各自の負担になるということ。
保険をかけていれば対応できますが、もしも加入していなければ、100%自費での支払いになります。
新築であっても、リフォーム直後であっても、震災によって大きな被害が出ると多額の費用が必要になる可能性がありますから、保険の加入は前向きに考えましょう。
一般的な水漏れの被害でも、災害による被害でも、大切なのは、どのような被害を受けたのかの証拠を残しておくことです。
水漏れに気づいたら、写真か動画を撮影しておきましょう。
家財の弁償が必要な場合でも、証拠がなければ対応してもらえません。
賠償を受ける際も注意すべき点がありますから、自己判断でむやみに動かず、管理会社に確認を取りながら修繕を進めて行きましょう。
こんにちは！リアルサービスの広報担当です。
遺言書を自分の目で見る機会は、人生でも一度あるかどうか分かりません。
それだけに、異議のある内容を目の当たりにしたとき、どう対応すれば良いのか分からないという人も多いようです。
基本的には、不服の申し立ては弁護士に依頼することになります。
家族・親族間で話し合って解決できるならそれで良いのですが、そうはならなかった場合には、以下の流れで内容の無効を訴えることができます。
・家庭裁判所に調停を申し立てる
・調停で解決しなかった場合は、地方裁判所に「遺言無効確認請求訴訟」を起こす
不服申し立てを行なった後は、法律で定められている「法定相続分」を基準として、相続権を持つ人たちに分配するのが一般的な対応となります。
複数の相続人がいる場合は、仮に長男が一人で土地家屋をもらうということになっていれば、それに対して「遺留分の請求」を行うことができます。
遺言書があれば、何人子どもがいても1人だけに相続させることも不可能とは言い切れませんが、一部の相続人に対しては、最低限の取り分が認められています。
それが「法定相続分」です。配偶者には財産の50%を渡し、子どもたちはその残りを平等に分配するようにという内容です。
すなわち、子どもが2人いれば残り50％の半分、つまり25%分ずつを分け合うことになります。
相続分は現金で渡すことと決められていますから、不動産の場合は価値判断をおこなって、その価値に見合った額を分け合わなければなりません。
もしも相続した名義人が勝手に不動産を売却する可能性があり、それを阻止したいなら、遺留分の請求を速やかに行い、一人だけの判断で売却ができないようにストップをかける必要があります。
ここで請求を行わず、権利を主張しないままで一定期間が過ぎると、権利そのものが無効になるので注意しましょう。
当社でも、相続した不動産の査定を無料で行っています。
今後どのように財産を維持するか、また手放すかの判断材料にもなりますので、正確な価値をお知りになりたければお気軽にお申し込みください。
